来源:北京日报微信公号 发布人:学林网 发稿日期:2023-09-03
9月1日,北京市住建委等部门联合发布通知,即日起优化本市个人住房贷款中住房套数认定标准,实施“认房不认贷”。至此,北上广深已全部宣布执行“认房不认贷”。
“认房不认贷”利好哪些人?对市场影响如何?北京日报记者采访了相关专家。
“认房”或“认贷”本质是对二套住房的评定标准,与首付比例和房贷利率直接相关。北京链家研究院院长高原解释,“认房”是指银行在发放房贷时,参考购房家庭在本市名下实际拥有住房套数;“认贷”是指银行会根据拟购房人家庭在全国范围内是否有住房贷款记录(包括公积金贷款和商业贷款)来确定贷款比例。
2017年“317新政”后,北京执行的是“认房又认贷”政策,即家庭名下本市无房,且全国范围内无贷款记录的购房人,可算为首套购房人。本次调整后,家庭名下本市无房的前提下,不再关注全国范围内是否有贷款记录,均可算为首套购房,享受首套利率及首付比例。
高原认为,“认房不认贷”主要利好新市民及改善型群体。
其中,新市民方面,较为普遍的一个情况是其在京无房,但曾在外地有过购房信贷记录。此类人群在旧标准下,被认定为二套住房,必须支付6成(普通住宅)或8成(非普通住宅)首付,难以获得信贷支持。新政后,此类群体将被认定为首套置业群体,可获得实质性的信贷支持。
改善型群体方面,利好“买一卖一”改善置换群体。在既往信贷认定条件下,在卖出已有住房并还清贷款后,此类群体由于存在贷款记录,依然会被算作二套购房群体,受信贷约束较强。但新政下,同类情况群体可被认定为首套购房者,首付和贷款压力降低。
“认房不认贷”的利好主要体现在两方面。一是较为直接的信贷成数提升;二是较为间接的信贷利率下降。
高原举例,针对600万价格的住房,首付门槛可从480万降至240万,降低了购房者的首付压力;同时,如果按等额本息、贷款25年计算,每100万元总还款额减少87391元。
“当前,受家庭结构变化、育儿、入学等因素影响,当前北京住宅市场近七成购房者属于改善型需求,大量改善型群体在较为严格的信贷政策压制下,难以通过置换方式满足自身的住房需求。”高原分析,从更好满足居民正常刚性及改善性置业需求的视角来看,对首套认定标准进行调优正当其时。
高原分析,北京市场一直以来都比较稳定,今年以来在面临诸多外部挑战的情况下,体现出了较强的韧性。北京的稳定性是由稳定的供需关系、较高的自有资金水平、合理的供给规模、稳定的政策环境共同决定的。此次政策调优是针对新市民和“买一卖一”群体的购房条件优化,就北京市实际而言信贷条件与政策环境仍然总体稳定。随着利好政策的预期实际落地,前期持币观望的群体可能入市,进而促成市场稳步回暖。
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